Qué es
Una hipoteca normal financia una casa que ya existe. La hipoteca autopromotor financia una que todavía no existe: la garantía es el terreno y lo que se va construyendo sobre él.
Qué suele pedir el banco
- Terreno inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
- Proyecto del arquitecto.
- Licencia de obras concedida.
- Presupuesto de la constructora.
- Tus ingresos, ahorros y deudas, como en cualquier hipoteca.
Cada entidad tiene sus criterios. Es habitual que pidan aportar una parte con ahorros o con el propio terreno.
Terreno, proyecto y licencia
El orden importa. Sin terreno a tu nombre y sin licencia, el banco no suele firmar. Por eso conviene tener los números claros antes de encargar el proyecto: así sabes desde el principio si la casa que imaginas encaja con lo que el banco te puede prestar.
Disposiciones por fases y carencia
Muchas operaciones desembolsan por fases, a medida que se certifica la obra, y pueden incluir carencia de capital mientras se construye. Las condiciones dependen de cada entidad: pregunta cómo y cuándo libera cada fase y cuándo empiezas a devolver capital.
Tasación
El banco tasa la vivienda que se va a construir a partir del proyecto, con la normativa de valoración de inmuebles (Orden ECO/805/2003). Durante la obra puede comprobar el avance antes de liberar cada fase.
Cuándo empezar a hablar con el banco
Pronto, incluso antes de comprar el terreno. Con una primera estimación en la mano, el banco te puede decir cuánto te prestaría y en qué condiciones. Compara varias ofertas: antes de firmar, la entidad debe darte la ficha europea de información normalizada (FEIN), y el notario te asesora sin coste sobre el contrato.
Esta guía es informativa. Las condiciones dependen de cada banco y de tu situación; consulta siempre con la entidad.